„Byłam pewna, że w tym wieku będę już miała coś swojego”
Gośka wychowała się na wsi. Kiedy była dzieckiem, posiadanie własnego domu po trzydziestce wydawało jej się czymś oczywistym.
– Domu, a nie mieszkania – tłumaczy – bo sama wychowałam się w jednym z nich na wsi i nie wyobrażałam sobie, jak można zmieścić się w tych małych mieszkaniach w bloku. Dziś za takie na własność oddałabym wszystko.
Potem przyszły studia. Gośka zdecydowała się na Kraków, bo jest blisko od rodziny. Najpierw zamieszkała w akademiku, później wynajmowała kolejne mieszkania. Początkowo ze współlokatorami, od kilku lat kawalerkę w pojedynkę.
Dorosłość miała już jednak wyglądać inaczej na tym etapie życia. Nie tak to sobie wyobrażała.
– Dziś mam 33 lata, dalej nie jestem na swoim i na razie nie ma na to perspektyw. Wydaje mi się, że nie zarabiam źle, jednak wciąż za mało, żeby pozwolić sobie na kredyt i kupienie mieszkania.
Kraków jest jednym z najdroższych miast do życia w Polsce. Gośka nie chce jednak z niego wyjeżdżać. Tutaj ma pracę, znajomych i całe swoje dorosłe życie.
– Mam to zostawić, żeby mieszkać sama, powiedzmy w Gliwicach, bo tam jest tanio? I wstawać o 3.00, żeby dojechać do pracy w większym mieście? Widziałam takie rolki na Instagramie. Ktoś wyprowadził się do małego miasteczka, bo tam są tańsze mieszkania, ale ma pracę hybrydową, więc wstaje w środku nocy i jedzie przez pół Polski do biura dwa razy w tygodniu. Przecież to obłęd.
Powrót do rodzinnego domu też nie jest dla Gośki dobrym rozwiązaniem. Wieś, z której pochodzi, jest wykluczona komunikacyjnie – bus jeździ tam dwa razy dziennie. A ona nie ma samochodu. Pewnie udałoby się jej odłożyć na niego zdecydowanie szybciej niż na mieszkanie, ale powrót do domu, który opuściła, kiedy miała 19 lat, wydaje jej się nienajlepszym pomysłem.
– Nie wyobrażam sobie wracać do domu rodzinnego w wieku 33 lat. W życiu powinniśmy się rozwijać, iść do przodu, a nie cofać. A ja tak postrzegam ponowne zamieszkanie z rodzicami. Jako regres. Nie sądzę też, że doszlibyśmy do porozumienia. Każdy z nas ma już inne priorytety i potrzeby. Czasy się zmieniły. Mama i tata pochodzą z pokolenia, które każdą sobotę zaczyna od wielkiego sprzątania i „bojowych zadań do wykonania”. Dla nich nie istnieje coś takiego jak odpoczynek. Sobota poświęcona na hobby albo binge’owanie serialu? Już słyszę te komentarze. Zresztą w trakcie pandemii zamieszkałam z nimi na pół roku. Tyle wystarczyło, żebym z powrotem wróciła do miasta.
Gośkę najbardziej boli jednak coś innego: poczucie, że zrobiła wszystko tak, jak jej mówiono od najmłodszych lat, a i tak nie stać jej na zbudowanie własnego gniazda. Plan był prosty: dobrze się uczyć, zdobyć wykształcenie i znaleźć pracę. A potem miało być już tylko łatwiej. Gośka miała nadzieję, że uczciwa i sumienna praca pozwoli jej kupić coś własnego do trzydziestki. Rzeczywistość okazała się inna. Jeszcze trzy lata temu zarabiała 3200 zł netto, robiąc za darmo nadgodziny. Zmieniła pracę, ma większą pensję, ale teraz za sam wynajem kawalerki płaci 3800 zł. Gośka nie jest wyjątkiem. Z takimi problemami spotyka się dziś wiele młodych osób po trzydziestce.
– Jeszcze pół wieku temu „ścieżki mieszkaniowe” młodych ludzi opisywano jako linearną drabinę: od mieszkania z rodzicami, przez najem, do własności. Dzisiaj są one mniej oczywiste. Samodzielność mieszkaniowa może oznaczać współwynajmowanie mieszkania z innymi osobami, tak zwane gniazdownictwo albo różne nieformalne formy zamieszkiwania – mówi dr Justyna Orchowska, socjolożka z Uniwersytetu Warszawskiego specjalizująca się w mieszkalnictwie i socjologii miasta.
Na ostatnim spotkaniu klasowym Gośka dowiedziała się, że Piotrek, który w gimnazjum jechał na samych dwójach, teraz radzi sobie lepiej niż niejedna prymuska z ich byłej klasy. Kiedyś nauczyciele straszyli go, że bez nauki będzie kopał rowy. Dziś rzeczywiście je kopie. Tyle że ma do tego własną koparkę. I zarabia na tym 30 tys. zł miesięcznie.
Gośka dostaje 7,5 tys. zł na rękę. Od kilku lat odkłada na mieszkanie. Nadal wynajmuje 32-metrową kawalerkę. Czuje się oszukana przez życie. Edukacja miała być kluczem do awansu społecznego.
– Przez całe spotkanie klasowe wiłam się w odpowiedziach na pytania o to, jak mi się wiedzie w życiu. Było mi po prostu wstyd przyznać, że mieszkam w wynajmowanej, obskurnej garsonierze na peryferiach Krakowa – mówi.
Po spotkaniu odpaliła OLX. Zaczęła szukać dodatkowej pracy.
– Myślałam, że nasze pokolenie – milenialsów – wyleczyło się już z kultury „zapier*olu”, którą wpoili nam rodzice. A jednak, mimo że wiem, że to szkodliwe, muszę sama świadomie przyjąć ten styl życia, bo rynek nie daje mi szans na kupienie własnego mieszkania przy uczciwej pracy na jednym etacie. Czy mnie to martwi? Bardzo. Parę lat temu przeszłam depresję. Spowodowała ją m.in. poprzednia praca, w której wykorzystywano nas za marne grosze. Wiem, jak ważna jest higiena życia psychicznego i zachowanie balansu między pracą a odpoczynkiem. Ale nie mam innego wyjścia.
Pytam Natalii Harasimowicz – psycholożki i psychoterapeutki – dlaczego młodzi ludzie tak bardzo uzależniają poczucia spełnienia od posiadania własnych czterech ścian.
– Gdy budujemy swoje życie, potrzebujemy własnej przestrzeni na budowanie autonomii i niezależności. Niemniej, chociaż to trudne, warto zatrzymać się i zastanowić, czego uczono mnie od dzieciństwa, a co daje mi świat teraz. On pędzi i nie zawsze zaoferuje nam to, czego pragniemy.
Ekspertka podkreśla, że aby nie popadać w coraz większe przygnębienie „skupić się na tym, na co ma się aktualnie wpływ: szukać nowych sposobów na realizację potrzeb, planować zakup własnego lokum. Z czasem pojawiają się nowe możliwości – awans, zmiana pracy czy rozwój zawodowy. Taka perspektywa pozwala pamiętać, że obecny stan nie trwa wiecznie”.
Dwie pensje, a mieszkania nadal nie ma
Problem „mieszkaniowy” nie dotyczy tylko singli. Julia i Michał mają po 35 lat. Od dwóch są małżeństwem. Ona jest nauczycielką akademicką, on nauczycielem szkoły podstawowej. Wynajmują 45-metrowe mieszkanie na obrzeżach Krakowa. Za czynsz i rachunki płacą 3700 zł miesięcznie.
– Zdajemy sobie sprawę z naszej uprzywilejowanej pozycji. Jest nas dwoje, więc możemy dzielić opłaty po połowie. Mimo to wydawanie około 3700 zł na wynajem i rachunki jest dosyć frustrujące. Chcieliśmy maksymalnie obniżyć wydatki, więc znaleźliśmy lokal daleko od centrum. Latem i wiosną jest jeszcze w porządku, ale dojazdy jesienią i zimą nie należą do najbardziej komfortowych. Mieszkanie, które wynajmujemy ma kosztowne ogrzewanie gazowe, więc przez większość roku marznę.
Wcześniej mieszkali w lokalu pracowniczym przyznanym Julii z racji pracy na uniwersytecie. Było taniej, ale dzielili mieszkanie z dwiema innymi osobami. Po ślubie nie chcieli już tak żyć. Tym bardziej, że Michał jest również muzykiem. Ma zespół metalowy. Gra na gitarze i bębnach. W ich przypadku bardziej rozsądnym rozwiązaniem byłoby postawienie domu ze specjalnie zaadaptowaną salką do ćwiczeń, ale zbudowanie go w okolicach Krakowa (blisko środowiska uniwersyteckiego Julii) w ogóle nie mieści się w ich finansowych możliwościach.
Wyciszenie pokoju w bloku też nie wchodzi w rachubę. Problemem nie jest samo zagłuszenie dźwięku, ale drgań – rozchodzą się po podłodze i konstrukcji budynku, uprzykrzając życie sąsiadom. Żadna spółdzielnia mieszkaniowa nie wyrazi na to zgody. Na razie więc Michał wynajmuje salkę do ćwiczeń. Za 660 zł miesięcznie.
Znalezienie mieszkania po wyprowadzce z hotelu pracowniczego wcale nie było takie łatwe. Pierwszy wybór był totalną klapą. Po podpisaniu umowy okazało się, że właścicielka nie zamierza traktować małżeństwa tak, jak początkowo o tym zapewniała.
– Mocno nas sterroryzowała. Nie chcę wchodzić w szczegóły. Skończyło się na tym, że mieszkaliśmy tam… jedną dobę. Jest nas na razie tylko dwoje, więc spakowanie się w kilka godzin i „przewaletowanie” u znajomych nie było aż takim problem, choć do przyjemnych nie należało. Ale nie wyobrażam sobie, co zrobilibyśmy w sytuacji, gdybyśmy mieli dziecko albo dwoje i nagle musieli wynieść się z mieszkania.
Udało im się rozwiązać umowę, ale ponieśli spore koszty. Później znaleźli inne mieszkanie. Tym razem trafili na normalnego właściciela. Cała sytuacja odbiła się jednak na Julii psychice.
– Przypłaciłam to wszystko załamaniem nerwowym i depresją. Czułam, że jestem do niczego, bo nie stać mnie na własne lokum, a nawet na wkład własny do kredytu. Zazdrościłam ludziom, którzy dostali mieszkania w spadku albo którym rodzice je zafundowali.
Doktor Justyna Orchowska podkreśla, że długotrwały najem nie musi być problemem. Ale staje się nim, gdy nie zapewnia podstawowych potrzeb, również tych psychicznych.
– Znamy państwa, w których struktura mieszkaniowa jest bardziej zróżnicowana i nie opiera się wyłącznie na własności — między innymi Niemcy, Szwajcarię czy Holandię. Musi to być jednak najem uregulowany i stabilny, zapewniający poczucie bezpieczeństwa oraz możliwość założenia rodziny – mówi socjolożka.
Julia nie ukrywa, że zdarzało jej się też usłyszeć „dobre rady” od znajomych, że jeśli chcą oszczędzać na własne mieszkanie, powinni wrócić do hotelu pracowniczego.
– Łatwo jest wydawać takie sądy ludziom, którzy albo są na swoim od początku dorosłego życia, albo dzięki dobrze płatnej pracy mogli szybko wziąć kredyt. My jednak chcemy żyć w miarę normalnie, a nie z innymi, obcymi ludźmi w kiepskich warunkach. Wykonujemy zawody, które nie zapewniają nam 20 tys. zł miesięcznie, ale są naszą pasją. Tacy ludzie w społeczeństwie też są potrzebni.
Dziś żyją skromnie i próbują odkładać. Własne lokum pozostaje jednak planem na odległą przyszłość. – Bo kiedy mamy odłożyć na własne mieszkanie, jeśli dużą część wypłat co miesiąc pochłania wynajem? – pyta Julia.
Zdaniem dr Orchowskiej problemu nie da się rozwiązać wyłącznie przez zwiększanie zarobków. Znaczenie ma także to, jak państwo kształtuje rynek mieszkaniowy.
– Kwestia jest wielowątkowa i trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, jakie rozwiązanie byłoby wystarczające – mówi socjolożka. Niewątpliwie wpływ ma polityka mieszkaniowa państwa. W Polsce wciąż dominuje silne wspieranie własności, na przykład poprzez dopłaty do kredytów czy finansowanie wkładu własnego. Brakuje natomiast systemowych rozwiązań dla rynku najmu – dodaje ekspertka.
„Chyba nie ogarniam tak, jak powinnam”
Paulina ma 31 lat. Pochodzi z małej wsi na Podkarpaciu. Zawsze chciała wyjechać do dużego miasta. Udało się. Skończyła studia i pracuje jako menedżerka do spraw mediów społecznościowych w krakowskiej agencji marketingowej. Rodzice są z niej dumni. A jednak za każdym razem, gdy odwiedza rodzinną miejscowość, pojawia się wstyd.
– Jestem po trzydziestce, a nadal nie stać mnie na własne mieszkanie. Wynajmuję kawalerkę za 3500 zł miesięcznie. Staram się żyć rozsądnie i oszczędnie. A mimo to wciąż mam wrażenie, że nie nadążam finansowo za rzeczywistością.
Paulina nie uważa, że żyje rozrzutnie. Przeciwnie – pilnuje wydatków, co miesiąc planuje budżet i obserwuje, jak rosną jej zarobki.
– Wiem, ile mogę wydać dziennie w każdym miesiącu. W październik po odjęciu stałych opłat to było 58 zł. Było, bo wczoraj odwiedziłam dentystę. Mam trzy zęby do naprawy. To w Krakowie koszt rzędu 1200 zł. Muszę zatem skorygować wysokość dziennych wydatków do końca miesiąca z 58 zł do 19 zł.
Paulina i tak docenia, że jej komfort życia na przestrzeni lat mocno się poprawił. Tyle że razem z pensją rosną też koszty życia.
– Mój budżet wzrósł, jednak razem z nim podrożało życie, więc dalej wychodzę na zero. W tym roku w Krakowie podrożały bilety MPK. W zeszłym miesiącu dostałam maila od właścicielki, że czynsz za mieszkanie został podniesiony z powodu wzrostu opłat za śmieci. Wczoraj czytałam, że od stycznia 2027 roku wchodzi prawo, które nakazuje płacić mieszkańcom bloku minimalną opłatę za ogrzewanie niezależnie od poziomu wykorzystania ciepła. Cieszę się, że nie mam samochodu. Widząc ceny paliw, myślę, że bym zbankrutowała. Albo do końca roku musiała opuścić Kraków.
W rodzinie Pauliny ścieżka wchodzenia w dorosłość wyglądała inaczej. Rodzice pochodzą z małych wiosek. Po szkole musieli pomagać w gospodarstwie. Oboje byli niesamowicie dumni, kiedy udało im się wyjechać na studia, bo w tamtych czasach, latach 80-tych, to była raczej rzadkość na wsiach. Kiedy wrócili w rodzinne strony na działce otrzymanej od rodziców zbudowali dom. Oboje pracowali na etatach. Raz w roku jeździli całą rodziną na wakacje. W domu nie brakowało pieniędzy. Paulina dorastała więc z przeświadczeniem, że edukacja i praca pozwalają zbudować stabilne życie.
– Wychowywaliśmy się w przekonaniu, że jeśli nie pójdziemy na studia, to nic nie osiągniemy. Moi rodzice obiecali sobie, że zrobią wszystko, aby ich dzieci były dobrze wykształcone, miały porządną pracę i nie musiały po szkole zajmować się gospodarstwem, tak jak oni w przeszłości. Udało im się zrealizować marzenia. Skończyliśmy z bratem studia. Tyle, że w tym czasie wykształcenie przestało mieć duże znaczenie.
Paulina jest aktualnie rozgoryczona tym, że lata poświęcone nauce nie przyniosły jej obiecanego sukcesu i dobrej pozycji zawodowej.
– Dawniej dyplom naprawdę się liczył. Teraz? Jeśli nie jest opakowany 10-letnim doświadczeniem, to rekruter nawet nie zaprosi cię na rozmowę. Zastanawiam się zawsze, kiedy zdaniem pracodawców miałam zdobyć to doświadczenie. Byłam dobrą studentką. Dostawałam stypendium naukowe. Teraz słyszę, że mogłam nie być aż taka pilna, tylko zdobywać branżowe doświadczenie podczas studiów. Tylko że jeszcze 10 lat temu oferty stażu nie były takie atrakcyjne jak teraz. Do wyboru miałeś pracę za darmo albo bardzo nisko płatną. Wybrałam tę w gastro, w której mogłam lepiej zarobić, a przede wszystkim dopasować ją do grafiku zajęć.
Zdaniem Pauliny pokolenie Z ma większe szanse na odniesienie sukcesu.
– Patrzę na Genzie z dużym podziwem. Mam koleżanki w zespole, które mają po 20 lat, studiują dziennie i są w stanie być od poniedziałku do piątku w pracy od 8 do 16. Nie skupiają się tak na nauce, biorą indywidulany tok nauczania, na uniwersytecie pokazują się tylko po zaliczenia, a dyplom będą mieć ten sam, co ja. A równocześnie budują zawodową pozycję. To dobry start na rynku pracy.
Rozgoryczenie to jeden ze wspólnych mianowników łączących wszystkich moich rozmówców. Zdaniem psycholożki Natalii Harasimowicz emocji tej nie można ignorować, ale starać się je zauważyć i zaakceptować.
– To, że dziś nie możemy pozwolić sobie na naprawdę poważny zakup, nie mówi nic o naszej wartości. To nie jest tak, że sobie nie radzimy, a inni owszem. Mówi to raczej o tym, że w tym momencie pewne ważne dobro nie jest dla nas z różnych powodów dostępne i to ma prawo powodować stres i cierpienie. I to nimi należy się zająć, przede wszystkim je najpierw ukoić – wyjaśnia psycholożka.
Nie wszyscy zaczynają od zera
Znajoma Pauliny z liceum niedawno opowiadała jej, że dzięki pracy zdalnej razem z mężem wrócili na Podkarpacie. Właśnie kończą budowę domu na działce otrzymanej od teściów. Paulina i jej brat nie mają takiej możliwości.
– Jedyna ziemia, jaką posiadają moi rodzice, to ta, na której stoi nasz dom rodzinny. Nie mamy z bratem co liczyć na własne działki. Zresztą oboje jesteśmy zawodowo związani z Krakowem.
W dzisiejszych czasach posiadanie własnego mieszkanie przestaje być zależne wyłącznie od wysokości pensji. Liczy się również to, z czym wchodzi się w dorosłość.
Działka. Mieszkanie po dziadkach. Pomoc rodziców. Pieniądze na wkład własny. Możliwość zamieszkania z rodziną przez kilka dodatkowych lat. Dla jednych to punkt startu. Dla innych – źródło ogromnej frustracji.
Doktor Justyna Orchowska zwraca uwagę, że alternatywą dla zakupu mieszkania, z której mogliby skorzystać młodzi tacy jak Paulina nie musi być drogi najem komercyjny.
– Potrzebne jest przede wszystkim wsparcie mieszkalnictwa społecznego: TBS-ów (Towarzystw Budownictwa Społecznego), SIM-ów (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych) i innych inicjatyw pozwalających na najem poniżej stawki rynkowej, ale niebędących mieszkaniami komunalnymi przeznaczonymi wyłącznie dla osób o najniższych dochodach. Ważne jest także uregulowanie rynku najmu i ograniczenie spekulacji oraz działań inwestycyjnych, takich jak najem krótkoterminowy – mówi ekspertka socjologii.
„Muszę odkładać na mieszkanie, emeryturę i jeszcze opłacać bieżące rachunki”
Paulina policzyła, ile czasu zajęłoby jej uzbieranie wkładu własnego. Przy odkładaniu 20% pensji wychodzi jej około dziesięciu lat. Potem czekałby ją 30-letni kredyt.
– Będę mogła go spłacać do siedemdziesiątki. Mam wrażenie, że to, co u moich rodziców było naturalnym kolejnym etapem wejścia w dorosłość, u mnie naznaczone jest widmem nałożenie na siebie finansowych kajdan do końca życia.
Do mieszkania dochodzi cała reszta. Oszczędzanie na emeryturę. Rozwój zawodowy. Obawa przed utratą pracy. Wydatki na codzienne życie.
– Zdaniem internetowych specjalistów od ekonomii powinnam już inwestować w IKE i IKZE, bo inaczej nie będę miała z czego żyć na emeryturze. Do tego jeszcze muszę nieustannie się rozwijać, bo całkiem możliwe, że za chwilę AI wygryzie mnie z pracy, i oczywiście korzystać z życia, póki mogę. I wszystko to z jednej pensji, z której opłacam mieszkanie i rachunki.
Miłość też ma swój koszt
Od kilku miesięcy Paulina spotyka się z Kacprem. Nie chce jeszcze nazywać tej relacji wielką miłością. Jest jednak coś, co już dziś oboje potrafią stwierdzić. Bycie w związku to szansa na zmniejszenie wydatków o parę tysięcy złotych. Od stycznia planują zamieszkać razem. Paulina cieszy się przede wszystkim z tego, że koszt mieszkania spadnie jej mniej więcej o połowę. To brzmi bardziej pragmatycznie niż romantycznie. Ale trudno się dziwić. Przy obecnych cenach własne mieszkanie staje się łatwiejsze do osiągnięcia nie tylko wtedy, gdy więcej zarabiasz. Pomaga też sytuacja, gdy możesz podzielić koszty z drugą osobą.
To jasno i klarownie pokazuje, że system mieszkaniowy często premiuje osoby, które mogą dzielić koszty z partnerem. – Polityka mieszkaniowa nie powinna uzależniać dostępu do stabilnego lokum od pozostawania w związku – komentuje jednak dr Orchowska.
Najpierw trzeba mieć pieniądze, żeby móc pożyczyć je od banku
Gośka przytoczona w pierwszej historii, zgodziła się na zrobienie symulacji kredytowej w kontekście kupna mieszkania. 33-latka tym roku zaczęła zarabiać 7500 zł na rękę. Jest singielką, a więc – według kalkulatora hipotecznego – jej zdolność kredytowa na czas robienia symulacji* wynosi 565 400 zł. Zakładając, że bank udzieliłby jej kredytu w wysokości 565 400 zł przy 20% wkładzie własnym, Gośka musiałaby uzbierać 141 350 zł oszczędności. Wtedy jej całkowity budżet na zakup mieszkania wyniósłby 706 750 zł. Jeśli po opłaceniu wynajmu i codziennych wydatków mogłaby odkładać 1000 zł miesięcznie, uzbieranie tej kwoty zajęłoby jej około 11 lat i 9 miesięcy. W tym czasie miałaby już prawie 50 lat.
Oczywiście wynagrodzenie Gośki może wzrosnąć, ale ceny życia i mieszkań również będą wzrastać z każdym rokiem. Warto dodać, że 7500 zł na rękę to relatywnie wysokie wynagrodzenie jak na kobietę po trzydziestce – szczególnie jeśli spojrzeć na medianę wynagrodzeń kobiet w Polsce. Oczywiście w Krakowie, zwłaszcza w niektórych branżach, zarobki na tym poziomie i wyższe nie są niczym niezwykłym. Nie można jednak zakładać, że 7500 zł na rękę jest dziś standardem dla wszystkich młodych kobiet w Polsce. Według danych GUS przywołanych w analizie w grudniu 2025 roku połowa zatrudnionych kobiet w Polsce zarabiała nie więcej niż 7783 zł brutto, czyli około 5800 zł netto miesięcznie.
Ktoś mógłby się zastanawiać, czemu wkład mieszkania musi być aż 20%, są w końcu banki udzielające kredytów przy 10% wkładzie własnym. Pytam ekspertkę kredytową, Honoratę Skrzypek-Komorowicz, które rozwiązanie ostatecznie jest bardziej opłacalne.
– Część banków umożliwia wzięcie kredytu z 10% wkładem własnym pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ale trzeba liczyć się z tym, że taka oferta będzie mniej atrakcyjna niż ta ze standardowym 20% wkładem. Wynika to z tego, że banki stosują wyższą marżę, aby zrekompensować sobie wyższe ryzyko kredytowania – tłumaczy ekspertka.
Na jak duże mieszkanie może liczyć Gośka?
To, ile metrów kwadratowych udałoby jej się kupić, zależałoby przede wszystkim od lokalizacji, ceny za metr kwadratowy i tego, czy jest to mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego. Gośka zastrzega, że mieszkanie z rynku wtórnego odpada. Przez 14 lat wynajmowania lokali już wie, czego można spodziewać się w starych blokach. Przestarzałe, niedziałające i wiecznie psujące się instalacje czy sąsiedzi w podeszłym wieku, do których nie dociera, że palenie Malboro w mieszkaniu, jak w latach 80-tych, może sąsiadom przeszkadzać.
Według danych NBP średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie w I kwartale 2026 roku wynosiła 15 384 zł. Przy takim poziomie cen całkowity budżet w wysokości 706 750 zł pozwalałby na zakup mieszkania o powierzchni w przedziale między 40-46 m². Trzeba jednak pamiętać, że z tej kwoty muszą zostać pokryte także koszty transakcyjne.
– Najwięcej kosztuje wykończenie, ale o konkretnych kwotach decydują oczywiście indywidualne wymagania oraz stan techniczny lokalu, który kupujemy. Na rynku wtórnym trzeba też opłacić podatek PCC. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania, ale przy zakupie pierwszego mieszkania można skorzystać ze zwolnienia. Do tego dochodzi taksa notarialna. Przy mieszkaniu za 500 tys. zł maksymalna stawka to 1385 zł netto, czyli ok. 1704 zł z VAT– wymienia ekspertka kredytowa Honorata Skrzypek Komorowicz.
To jednak nie wszystko.
– Trzeba też doliczyć opłaty sądowe: 100 zł za założenie księgi wieczystej (jeżeli nieruchomość jej nie ma), 200 zł za wpis własności do księgi wieczystej i 200 zł za wpis hipoteki, a także koszt wypisów aktu. Przy kredycie trzeba też zapłacić zryczałtowany podatek od ustanowienia hipoteki, zwykle 19 zł. Jeśli w transakcji pośredniczy agencja, jej prowizja wynosi przykładowo 2% ceny, czyli 10 tys. zł przy mieszkaniu za 500 tys. zł. W przypadku samego kredytu trzeba jeszcze opłacić wycenę nieruchomości (400 - 1000 zł), ubezpieczenia (czasami są pobierane np. za cały rok z góry), a w przypadku niektórych ofert także prowizję dla banku – dodaje ekspertka kredytowa.
Ile Gośka będzie płacić miesięcznie za kredyt?
Gdyby Gośka już teraz miała 141 350 zł wkładu własnego, wysokość raty zależałaby od oprocentowania, rodzaju rat i warunków konkretnej oferty banku. Przy kredycie w wysokości 565 400 zł zaciągniętym na 30 lat i oprocentowaniu na poziomie około 6,5 proc. rata wyniosłaby orientacyjnie około 3570 zł miesięcznie. Przy zarobkach 7500 zł netto oznaczałoby to, że na samą ratę Gośka przeznaczałaby 48% miesięcznego dochodu. Do tego dochodziłyby koszty wynajmowanego aktualnie mieszkania –musi gdzieś mieszkać, zanim wykończy kupiony lokal – oraz codzienne wydatki, takie jak:
- jedzenie,
- transport,
- pakiet medyczny w pracy,
- chemia,
- kosmetyki,
- hobby,
- prezent dla bliskiej osoby,
- uroczystości rodzinne typu wesele, komunia, chrzciny i święta,
- ubezpieczenie,
- niespodziewane wydatki typu dentysta,
- wakacje raz do roku.
Jeśli przyjąć, że rata kredytu wyniosłaby około 3570 zł, wynajem obecnego mieszkania wynosi 3800 zł, a pozostałe wydatki w ciągu miesiąca +/- 3000 zł, miesięczne koszty zamknęłyby się w 10 370 zł netto. Gośka zarabia obecnie 7500 zł netto. Już na tym etapie widać więc, że taki scenariusz byłby dla niej finansowo niemożliwy.
Gośka wprawdzie odrzuciła rynek wtórny, ale dla pewności sprawdzam, jak to wygląda w Krakowie. Wyszkuję na OLX-ie mieszkania w Krakowie za około 500 000 złotych, 200 000 rezerwując na remont i wyposażenie. Liczba ofert na rynku wtórnym dla mieszkań o powierzchni 40-46 metrów kwadratowych: 6. Wszystkie na peryferiach Krakowa i do generalnego remontu.
Sytuacja kupna mieszkań na rynku pierwotnym też nie wygląda najlepiej. Chociaż mówi się, że szaleńczy wzrost cen za metr kwadratowy wreszcie zwolnił w 2026 roku (cena ze metr kwadratowy według danych NBP zmalała w I kwartale 2026 w porównaniu do II kwartału 2025 o 319 zł), dane GUS opublikowane 6 października przez PAP pokazują, że mieszkania oddawane do użytkowania są z roku na rok nieco mniejsze.
– W 2023 roku przeciętna powierzchnia użytkowa wynosiła 90 m kw. Rok później było to już 89,2 m kw., a w 2025 roku – 87 m kw. W ciągu zaledwie dwóch lat średni metraż zmniejszył się więc o 3 m kw. – podaje urząd statystyczny.
Jeszcze mniej optymistyczne informacje przyniósł wrześniowy raport Rankomatu. Autorzy zestawienia zwrócili uwagę, że wrześniowe dane pokazują, iż wielkość oferty deweloperów nie przekłada się bezpośrednio na dostępność mieszkań dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych. Choć w siedmiu największych polskich metropoliach (m.in. w Krakowie) liczba mieszkań w ofercie wzrosła o ponad 900 lokali, poprawę odczuły głównie rodziny z dzieckiem.
– Wzrost całkowitej oferty nie musi oznaczać poprawy sytuacji osób dysponujących ograniczonym budżetem. Deweloperzy wprowadzają na rynek różne typy mieszkań, a dla singli kluczowe znaczenie ma liczba najtańszych lokali. We wrześniu ich udział w wielu miastach okazał się zbyt mały, by zrekompensować nawet niewielki spadek zdolności kredytowej – zauważył ekspert portalu rynekpierwotny.pl Marek Wielgo.
Dorosłość na raty
Gośkę, Julię, Michała i Paulinę łączy coś więcej niż podobny wiek i brak własnego lokum.
Rozczarowanie.
Bo przecież zrobili wszystko tak, jak ich uczono. Skończyli studia. Znaleźli pracę. Płacą rachunki. Tyle że reguły gry zmieniły się w trakcie rozgrywki. Nie proszą rodziców o pomoc. Nie oczekują luksusów – chcą tylko miejsca, które mogliby nazwać swoim. A jednak własne mieszkanie coraz częściej nie jest już stałym elementem dorosłości. Staje się przywilejem tych, którzy dostali coś na starcie: działkę, spadek albo wsparcie finansowe rodziny. Reszta co najwyżej może dorosłość wynajmować. Albo liczyć. Na cud, tańsze metry i niższe raty.
Choć droga do własnego mieszkania wydaje się dziś długa i kręta, nie pozostaje chyba nic innego, jak mieć nadzieję, że obecna sytuacja to jedynie przystanek na drodze do stabilnej dorosłości. A gdy rynek zawodzi, być może największym aktem dojrzałości staje się zrzucenie z siebie ciężaru oczekiwań niedostosowanych do dzisiejszej rzeczywistości.
O ekspertach:
Justyna Orchowska - doktor nauk społecznych, socjolożka. Adiunktka w Centrum Europejskich Studiów Regionalnych i Lokalnych na Uniwersytecie Warszawskim. Jej zainteresowania badawcze koncentrują się wokół socjologii miasta i mieszkalnictwa, teorii klas i nierówności społecznych, a także dostępności usług publicznych i
metodologii badań jakościowych.
Natalia Harasimowicz - psycholożka oraz certyfikowana psychoterapeutka. Ukończyła czteroletnie, całościowe szkolenie w terapii poznawczo-behawioralnej na Uniwersytecie SWPS. Jest członkinią Polskiego Towarzystwa Terapii Poznawczej i Behawioralnej im. Zdzisława Bizonia w Warszawie. Jest autorką książki „Co się dzieje w mojej głowie? Przewodnik po terapii poznawczo-behawioralnej”.
Honorata Skrzypek-Komorowicz - ekspertka kredytowa i założycielka Kredytowego Poradnika (kredytowyporadnik.pl.) - biura pomagajacego klientom w pozyskiwaniu i obsłudze kredytów hipotecznych.
Imiona bohaterów reportażu zostały zmienione.
*Dane pochodzą z września 2026.
